近期，面对较高债券兑付压力，一些地产公司开启了展期应对的模式。

统计显示，今年房地产行业境内债券到期、回售金额合计将达5452亿元。5月是年内到期兑付和回售的一个小高峰。

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二级市场方面，在前期获利盘止盈后，地产债市场近期也开始调整。业内人士建议，目前地产债交易空间有限，仓位不宜过高，应选择资产优质公司的债券，以持有到期策略为主。

地产债迎兑付小高峰

房地产行业正迎来债券兑付的小高峰。

统计显示，2023年房地产企业境内债券到期、回售金额合计将达5452亿元。从到期时间分布来看，3月、5月和三季度是到期高峰。其中，5月单月到期、回售金额合计达557亿元，仅次于3月和7月。

从个案来看，截至5月18日，碧桂园地产集团有限公司境内债券余额206.3亿元，未来12个月到期金额152.8亿元，占存量债券比例74%；远洋控股集团（中国）有限公司境内债券余额251.17亿元，未来12个月到期金额133.23亿元，占存量债券比例53%。

“展期”是一些房企面对兑付压力所采取的方式。5月12日，旭辉控股公告了调整后的“20旭辉01”回售方案，并在5月18日就方案进行投票表决。

从目前的调整方案来看，旭辉计划将大部分本金兑付的时间延期19个月，同时将票息从3.8%提高至4.0%，并提供了高权益比、高去化率项目作为增信保障措施。

“而且，从技术层面来说，这次调整回售方案，新增了回售选择权，可见旭辉还在努力维持境内信用。”一位地产债投资人称。

除了旭辉控股，近期还有一些房企在推进债务展期。比如融信中国近期提出针对“19融信01”“19融信02”“20融信01”“20融信03”“21融信01”“21融信03”6只公募债，以及“19融投02”和“19融投08”两只私募债等境内债的重组方案。

“20融信01”“20融信03”和“19融信01”的展期方案显示，这些债券本金余额计划在3年内分期兑付，且2025年1月28日之前，分4期总共兑付1%；2025年1月28日开始，分6期兑付完剩余本金。

地产债波动加大

近期，受多重因素影响，地产债走势分化明显。

截至5月17日，“21远洋01”从年初的近90元的高点跌至47元附近，“20万达01”从4月中旬的99元跌至88元，“21旭辉01”从年初的70元跌至26.85元。

整体来看，各地产债价格走势分化很大，热点事件频发导致部分主体债券价格波动较大。

一位私募基金管理人表示，此前一段时间，受政策端的影响，地产债整体走势相似，而近期多家地产企业因各自不同问题导致价格涨跌呈现分化态势。

“目前是对地产债价格过高的自然调整，价格过高本身就蕴含调整风险，近日地产债不仅价格下跌，部分债券成交量也放大，这可能缘于获利盘止盈。”一位私募基金管理人说。

在善择基金总裁杨萍看来，目前房地产行业复苏势头尚不稳固，并且一些房地产企业负面舆情不断，因此，高收益房地产债仓位总体应保持在相对较低水平。

持有到期或为上策

面对市场的不确定性，多位业内人士提醒，目前地产债交易空间有限，仓位不宜过高，应选择资产优质公司的债券，以持有到期策略为主。

合晟资产认为，下一阶段地产债投资的策略核心是选择“优质券”和适度拉久期。从基本面看，房地产行业最艰难时期已经过去，但头部民营房企地产债的价格涨幅已经较大，后续进一步上涨空间较小。当下房地产债券的投资更多的是基于主体信用资质的持有至到期策略，交易策略的空间有限。

“当前，市场对部分处于违约边缘的房企博弈热情较高，这些房企基本面改善程度有限，一旦展期，展期条款可能远不如2022年上半年的那些房企，回收时间可能会很长。”合晟资产称。

杨萍也认为，在投资高收益房地产债券时，应在其价格“性价比”较好的位点入手，以保证投资具有较高收益水平及较好的资金使用效率。鉴于目前较为复杂的房地产经营环境，会选择短期高收益房地产债进行投资，并持有至到期。“后续我们将密切关注房地产监管政策、销售数据的变化，适时对投资策略做出调整。”杨萍说。

中金公司发布的研报称，在房地产行业继续维持弱复苏的过程中，区域和房企的表现或将继续分化。销售布局在中高能级、品牌优势凸显的民营房企龙头将会持续受益于销售改善和政策扶持，资产负债表有望改善，可选取其中安全性较强的地产债短期品种。

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